Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die ohne Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse und der subjektiven Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners an den Grundbesitz anknüpft.

Die Grundsteuer bemisst sich nach einem vom Finanzamt Michelstadt -Bewertungsstelle- errechneten Grundsteuermessbetrag. Dieser sollte allen Grundstückseigentümern durch das Finanzamt für das betreffende Grundstück per Bescheid mitgeteilt worden sein. Der Stadt Michelstadt dient dieser errechnete Wert als Bemessungsgrundlage (Grundlagenbescheid) zur Festsetzung der Grundsteuer. Die Stadt Michelstadt multipliziert diesen Messbetrag mit dem festgelegten Hebesatz.

Die Stadtverordnetenversammlung hat am 18. Dezember 2024 folgende Hebesätze für Michelstadt beschlossen:

Grundsteuer A  =  190 Prozentpunkte (land- u. forstwirtschaftliche Grundstücke)

Grundsteuer B  =  317 Prozentpunkte (bebaute und unbebaute Grundstücke)

(bisher galt zuletzt für die Grundsteuer A + B ein Hebesatz von jeweils 400 Prozentpunkten in Michelstadt)

Durch die neuen Hebesätze soll das Gesamtaufkommen an der Grundsteuer für das Jahr 2025 in Michelstadt derzeit aufkommensneutral zum Jahr 2024 sein.

Schuldner der Grundsteuer ist die (wirtschaftliche) Eigentümerin oder der (wirtschaftliche) Eigentümer des Grundbesitzes (Steuergegenstand). Dies gilt unabhängig davon, ob das Grundstück oder die Immobilie selbst genutzt, vermietet, verpachtet wird oder ein Nießbrauchrecht besteht.

Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zuzurechnen, so sind sie Gesamtschuldner.

Wenden Sie sich bitte an das Finanzamt Michelstadt - Bewertungsstelle - unter der Rufnummer 06061/78-0.

Die bisherige Grundsteuer stützt sich auf veraltete Bewertungsgrundlagen aus dem Jahr 1964. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die bisherigen Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung ab dem Jahr 2025 gefordert. Daher müssen die alten Berechnungsgrundlagen ab 2025 in ganz Deutschland durch eine neue Grundsteuer ersetzt werden.

Das Land Hessen hat von dem Recht der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer B landesgesetzlich geregelt. Das Hessen-Modell ist ein schlankes Grundsteuermodell, bei dem nur wenige Parameter zur Berechnung (Flächen-Faktor-Verfahren) benötigt werden.

Hier kommt es auf fünf Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks
  • die Fläche des Gebäudes
  • Nutzung der Immobilie
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
     

Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle. Zudem wird hier noch ein sogenannter Flächen-Faktor für Grundstück (0,04 Euro/qm) und Gebäude (0,50 Euro/qm) zur Berechnung verwendet.

In der alten, wie der neuen Rechnung wird der jeweilige Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, die dessen Höhe selbst bestimmen und so letztlich die Höhe ihres Grundsteueraufkommens steuern kann.

Die Stadt Michelstadt erhält die Daten vom Finanzamt. Die Datenübermittlung erfolgt größtenteils elektronisch.

Da sich in der Regel aufgrund der neuen Berechnung Ihres Messbetrages auch die zu zahlende Grundsteuer verändert, ist es notwendig, den Dauerauftrag auf den im Grundsteuerbescheid angegebenen Betrag anzupassen.

Auf Ihrem Grundsteuerbescheid ist ersichtlich, ob Sie ein SEPA-Mandat erteilt haben.

Falls Sie uns noch kein SEPA-Mandat erteilt haben und möchten dies noch nachholen, können Sie sich das Formular für das SEPA-Basis-Lastschriftmandat auf der Homepage der Stadt Michelstadt herunterladen und ausfüllen (SEPA-Basis-Lastschrift-Mandat erteilen). Anschließend kann das unterschriebene Formular im Original per Post an die Stadtverwaltung Michelstadt gesendet werden.

Mit der Grundsteuerreform gibt es in Hessen einen Wechsel von einer wertbezogenen Berechnung auf Grundlage des Einheitswertes zu einem Flächen-Faktor-Verfahren. Dieses Verfahren steht für ein schlankes Grundsteuermodell, das vergleichsweise wenige Angaben in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag benötigt. Aufgrund dieser Änderung des Berechnungsmodells kommt es zwangsläufig zu einer Änderung der Messbeträge und damit auch der zu zahlenden Grundsteuer.

Generell soll die Grundsteuerreform aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das jährliche Grundsteueraufkommen in jeder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Verändern kann sich aber die Höhe der einzelnen Grundsteuerzahlungen. Manche Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen mehr Grundsteuer, andere weniger. Das ist die unausweichliche Konsequenz aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts.

Nein, in diesem Fall ist ein zusätzlicher Widerspruch nicht begründet und wird zurückgewiesen. Wir bitten Sie jedoch, uns über den beim Finanzamt Michelstadt eingelegten Einspruch zu informieren.

Gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Michelstadt kann Widerspruch eingelegt werden, wenn z.B. Einwendungen gegen die Steuerberechnung durch die Anwendung des Hebesatzes bestehen oder Festsetzungen aus dem Steuermessbescheid vom Finanzamt durch die Stadt Michelstadt falsch übernommen wurden.

Der Widerspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Grundsteuerbescheids beim Magistrat der Stadt Michelstadt, Frankfurter Str. 3, 64720 Michelstadt zu erheben.

Der Widerspruch ist schriftlich oder zur Niederschrift einzureichen. Eine einfache E-Mail ist nicht ausreichend.

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Bemessungsgrundlagen erhoben, daher verlieren bisherige Grundsteuerbescheide ihre Gültigkeit. Grundsteuerbescheide, die ab dem 1. Januar 2025 erlassen werden, bleiben jedoch wirksam, bis sie durch einen geänderten Bescheid ersetzt oder aufgehoben werden.

Wenn Sie allgemeine Fragen zur Grundsteuerreform haben, können Sie gerne auf der Internetseite Die Grundsteuerreform in Hessen | Ihr digitales Finanzamt Hessen nachlesen.

Bei Fragen zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages wenden Sie sich bitte direkt an das Finanzamt Michelstadt, die Kontaktdaten entnehmen Sie Ihrem Messbescheid.

Die Stadt Michelstadt ist an die Feststellungen des Finanzamtes in den Grundsteuermessbescheiden (Grundlagenbescheide) gebunden. Einwendungen gegen die Berechnung des Grundsteuerwertes und Grundsteuermessbetrages sind ausschließlich an das Finanzamt Michelstadt zu richten. Dies gilt auch für Einwendungen gegen Feststellungen im Grundsteuermessbescheid zur persönlichen Steuerpflicht oder zum Bewertungsstichtag sowie gegen generelle Bedenken wegen der Rechtmäßigkeit der Grundsteuerreform. Widersprüche hiergegen können wir nicht abhelfen und werden zurückgewiesen.

Die Stadt Michelstadt ist bei der Festsetzung der Grundsteuer ausschließlich nur für die Höhe der Hebesätze zuständig.

Wir weisen darauf hin, dass gemäß diverser Entscheidungen der Verwaltungsgerichte, Widersprüche, die per E-Mail eingelegt werden, unzulässig sind, da sie nicht den Formerfordernissen des § 70 Abs. 1 VwGO entsprechen. Die Rechtsprechung besagt, dass ein Widerspruch mit einfacher E- Mail nicht im Einklang mit § 70 Abs. 1 VwGO steht, da bei dieser die erforderliche sichere Zuordnung der Urheberschaft als nicht gewährleistet anzusehen ist.

Gegen eine einfache E-Mail spricht insbesondere, dass eine hohe Missbrauchsgefahr besteht, da E-Mail-Adressen unter jedem denkbaren Namen angelegt werden können. Auch im Hinblick auf die Erhebung eines Widerspruchs durch ein als Anhang einer E-Mail übersandtes Dokument geht die Rechtsprechung davon aus, dass diese Übersendung des Widerspruchs nicht der Norm und dem Schriftformerfordernis des § 70 Abs. 1 S. 1 VwGO entspricht.

Kurz gesagt, der Widerspruch muss im Original und mit eigenhändiger Unterschrift vorliegen. Ein per E-Mail zugesandter Widerspruch ist (auch eingescannt) nicht zulässig.

Ein Widerspruch gegen öffentliche Abgaben hat gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO keine aufschiebende Wirkung und entbindet daher nicht von der Verpflichtung des angeforderten Betrages zum Fälligkeitszeitpunkt.

Sobald das Finanzamt Michelstadt über den Widerspruch entschieden hat und die Stadt Michelstadt einen anderen Grundsteuermessbetrag übermittelt bekommt, wird rückwirkend ein entsprechend geänderter neuer Grundsteuerbescheid erlassen.

Es fehlen noch die Übertragungen vom Finanzamt Michelstadt zu dem Grundsteuermessbetrag. Sobald diese dem Steuerpflichtigen und der Stadt Michelstadt vorliegen, wird die Grundsteuer festgesetzt.

Persönlicher Schuldner der Grundsteuer für jeweils ein Kalenderjahr ist grundsätzlich derjenige, dem das Grundstück, die Eigentumswohnung usw. zu Beginn eines Kalenderjahres gehört (Stichtagsprinzip).
Bei einem Eigentumswechsel ist der bisherige Eigentümer so lange verpflichtet Grundsteuer zu zahlen, bis die steuerliche Zurechnung durch das Finanzamt auf einen neuen Eigentümer erfolgt.

Wir als Stadt Michelstadt bekommen diese Datenmitteilung des Eigentumsübergangs elektronisch vom Finanzamt (Elster). Bevor diese Daten nicht zur Verfügung stehen, können wir keine geänderten Grundsteuerbescheide erlassen.
Die Zurechnung geschieht frühestens zum 1. Januar des auf den Eigentumsübergang folgenden Jahres.

Trotz dieser Regelung bleiben aber eventuelle privatrechtliche Ansprüche des Verkäufers gegenüber dem Erwerber bestehen, wenn diese sich aus dem Grundstückskaufvertrag ergeben.